具有的準公共性的業(yè)主資金應當如何使用、管理、監督？新版《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》實(shí)施時(shí)間已經(jīng)到來(lái)，這一事關(guān)隨著(zhù)上千個(gè)小區“錢(qián)袋子”的問(wèn)題該如何落地？
近日，《深圳市業(yè)主共有資金監督管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）（下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》）公開(kāi)征求意見(jiàn)?！豆芾磙k法》共分四章，對深圳市內住宅、商住、辦公及商業(yè)等物業(yè)管理區域的業(yè)主共有資金使用與管理進(jìn)行了詳細規定。
值得注意的是，《管理辦法》盡管再次明確了業(yè)主共有資金歸物業(yè)管理區域的全體業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人非法侵占、處分或者挪作他用，但也同時(shí)提出業(yè)主大會(huì )不得決定向業(yè)主分配共有資金的收益。3月1日起實(shí)施《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》則明確規定，小區共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有。
業(yè)主共有資金賬戶(hù)僅能有一個(gè)，換物業(yè)服務(wù)企業(yè)需十五日內完成變更
《管理辦法》提出，一個(gè)物業(yè)管理區域內只能開(kāi)設一個(gè)業(yè)主共有資金賬戶(hù)。業(yè)主共有資金賬戶(hù)分為業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)和業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)，前者是指業(yè)主大會(huì )在取得社會(huì )統一信用代碼證后，在數據共享銀行開(kāi)設的賬戶(hù)；后者是指的是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在數據共享銀行開(kāi)設的，或者業(yè)主大會(huì )委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在數據共享銀行開(kāi)設的賬戶(hù)。
根據《管理辦法》要求，業(yè)主共有資金賬戶(hù)僅能有一個(gè)賬戶(hù)，不能存在既有基本賬戶(hù)，也有共管賬戶(hù)，兩者之間的變更需要在十五日內完成。
業(yè)主大會(huì )重新招聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，應如何配合完成業(yè)主共有資金賬戶(hù)變更？《管理辦法》提出，業(yè)主大會(huì )已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并決定委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在新賬戶(hù)開(kāi)設后十五日內將業(yè)主共有資金轉入新賬戶(hù)。對此，深圳市住房和建設局在同期發(fā)布的起草說(shuō)明文件中表示，從實(shí)踐的角度，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設的共管賬戶(hù)不能沿用，必須由新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新開(kāi)設賬戶(hù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行轉賬，將業(yè)主共有資金轉到新的業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)。
業(yè)主大會(huì )或不得決定向業(yè)主分配共有資金的收益
《管理辦法》盡管再次明確了業(yè)主共有資金歸物業(yè)管理區域的全體業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人非法侵占、處分或者挪作他用，但也同時(shí)提出業(yè)主大會(huì )不得決定向業(yè)主分配共有資金的收益。
對于共有物業(yè)收益的使用問(wèn)題，《管理辦法》要求，業(yè)主大會(huì )決定依法使用共有物業(yè)收益的，應當在管理規約或共有物業(yè)和業(yè)主共有資金使用與管理辦法中予以明確。業(yè)主大會(huì )可以在一定金額范圍內授權業(yè)主委員會(huì )決定業(yè)主共有資金的使用。
據了解，《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》于2020年3月1日起實(shí)施，其中新增了共有資金的概念與管理規定，規范了業(yè)主共有資金的權屬，也明確了業(yè)主共有資金的使用與管理原則。該條例明確規定，小區共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有。
透明賬：超10萬(wàn)支出或需公示，每季度公開(kāi)賬目
《管理辦法》也對業(yè)主共有資金賬戶(hù)的資金監管提出了進(jìn)一步的規范：開(kāi)戶(hù)單位對單筆金額高于10萬(wàn)元的支出，應當提前五天在物業(yè)管理區域和業(yè)主共有資金信息公開(kāi)平臺上公示資金支出的需求。
對此，深圳市住房和建設局解釋?zhuān)O置該條款是主要考慮到共有資金實(shí)際使用和管理過(guò)程中存在的風(fēng)險，主要體現在管理人資金使用不規范而導致共有資金的流失。深圳市住房和建設局表示，在征求意見(jiàn)過(guò)程中，數據共享銀行的相關(guān)專(zhuān)家提出該條款對資金的轉賬監管要求將大大增加資金的使用成本，不利于使用共有資金，“因為該限制意味著(zhù)業(yè)主共有資金賬戶(hù)不能開(kāi)網(wǎng)銀，不能通兌，不能取現，不能代扣，從共有資金使用的效率，此處建議通過(guò)公開(kāi)征求意見(jiàn)后再決定是否限制”。
此外，依據《管理辦法》的要求，開(kāi)戶(hù)單位應當每月與數據共享銀行核對共有資金賬目，并按季度在物業(yè)管理區域和業(yè)主共有資金信息公開(kāi)平臺上進(jìn)行公示，公示內容包括業(yè)主共有資金繳存及結余情況，發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況等內容。
有了業(yè)主共有資金賬戶(hù)，“房屋養老金”還怎么收、怎么管？《管理辦法》提出，日常收取的物業(yè)專(zhuān)項維修資金移交到物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構進(jìn)行管理的，業(yè)主大會(huì )或物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。日常收取的物業(yè)專(zhuān)項維修資金由業(yè)主大會(huì )自行管理的，應當存入業(yè)主共有資金賬戶(hù)下設立的物業(yè)專(zhuān)項維修資金子賬戶(hù)，按照《深圳市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理規定》管理和使用。
業(yè)主委員會(huì )委員津貼不得超過(guò)最低工資標準
業(yè)主委員會(huì )的委員津貼應該怎么發(fā)？《管理規定》提出，業(yè)主大會(huì )應綜合考慮物業(yè)管理區域的規模和業(yè)主委員會(huì )委員的實(shí)際工作等因素決定給予委員津貼的，由業(yè)主大會(huì )從共有資金中列支，業(yè)主委員會(huì )委員每月的津貼不得超過(guò)本市最低工資標準。
執行秘書(shū)與財務(wù)人員的薪酬也由業(yè)主大會(huì )根據《深圳市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》給予，來(lái)源也為業(yè)主共有資金。
兩成業(yè)主聯(lián)名可對共有資金提議審計
《管理辦法》提出，業(yè)主對共有資金的使用與管理有異議的，應當先向業(yè)主委員會(huì )、監事會(huì )或監事、物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面提出異議，業(yè)主委員會(huì )、監事會(huì )或監事、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到異議之日起五日內向業(yè)主書(shū)面答復。對大額轉賬異議成立的應當停止轉賬。
業(yè)主對共有資金的收支情況有異議的，《管理辦法》要求經(jīng)物業(yè)管理區域占業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權數百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提議業(yè)主大會(huì )進(jìn)行審計。審計提議經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)后，由業(yè)主大會(huì )委托會(huì )計師事務(wù)所進(jìn)行審計并公示審計報告。