文/ 王志宏（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)）
為貫徹落實(shí)好住房和城鄉建設部倪虹部長(cháng)“‘持續推進(jìn)老舊小區改造，建設完整社區’要抓好‘三個(gè)革命’”的講話(huà)精神和工作要求，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )面向行業(yè)征集物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造和后期物業(yè)管理的經(jīng)驗和思考。截至目前已收到來(lái)稿80多篇。這些稿件總結提煉了各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與和實(shí)施老舊小區改造“三個(gè)革命”方面的經(jīng)驗做法，以及在做好老舊小區改造后物業(yè)管理工作方面的可復制、可推廣的具體做法和經(jīng)驗模式，很有價(jià)值。
近段時(shí)間，我還先后在哈爾濱、西寧、成都、長(cháng)沙等地調研了一些老舊小區項目，有很大收獲，深刻理解了黨和政府開(kāi)展這一項工作的重大意義，深深感受到了老舊小區老百姓的熱切期盼，也為堅守在老舊小區項目踏踏實(shí)實(shí)做服務(wù)的企業(yè)感動(dòng)。借本期卷首語(yǔ)，我談一點(diǎn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造和管理的思考，供大家交流學(xué)習。
積極參與老舊小區改造和管理
老舊小區改造是一項復雜的系統工程，涉及政府主管部門(mén)、街道社區、項目設計單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )和業(yè)主等多方主體。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是老舊小區的物業(yè)服務(wù)提供方，在小區改造前后都在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，因而，其在老舊小區改造工作中可以發(fā)揮重要作用。綜合各地經(jīng)驗來(lái)看，重點(diǎn)是要做好以下幾項工作：
一是積極提出專(zhuān)業(yè)建議，幫助優(yōu)化完善改造方案。
改造方案直接決定著(zhù)小區改造的質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(cháng)期服務(wù)于小區，對小區內部的情況非常了解，特別是基于自身的專(zhuān)業(yè)知識，對哪些地方應該怎么改造有一定的發(fā)言權，而且還可以發(fā)揮自身與業(yè)主熟悉、溝通順暢的優(yōu)勢，進(jìn)而協(xié)助完善優(yōu)化改造方案。
二是協(xié)助監督施工質(zhì)量，積極提出合理化建議。
老舊小區改造是一項民生工程，施工質(zhì)量必須過(guò)硬。在這一過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)助監督施工質(zhì)量，從方便后期使用管理的角度對施工過(guò)程中遇到的各類(lèi)問(wèn)題提出合理化解決建議，確保改造效果。例如，湖北應城和立物業(yè)在參與舊改過(guò)程中積極提出建議，在小區設置汽車(chē)充電樁149個(gè)、適老化設施6處，從而全面補齊和提升了小區配套設施不足的短板。
三是加強與施工單位的溝通，保障業(yè)主正常生活。
老舊小區改造施工期間，小區正常的交通、停車(chē)必然會(huì )受到影響，施工期間產(chǎn)生的揚塵、噪音以及占道等也會(huì )給業(yè)主的正常生活帶來(lái)不便，甚至個(gè)別小區的水電正常供應也會(huì )受到影響。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要做好宣傳工作，引導業(yè)主理解施工單位；另一方面也要與施工單位主動(dòng)溝通，引導其將施工對業(yè)主的影響降到最低。不僅如此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要根據政策，要求施工單位不得在施工期間占用小區既有消防通道、應急救援通道，確保施工期間小區能夠安全運行，施工結束后則要及時(shí)修補施工損毀的道路、綠地及其他基礎設施等。
四是竣工驗收環(huán)節，做好物業(yè)承接查驗工作。
老舊小區改造的竣工驗收是一項難度高、專(zhuān)業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的技術(shù)性工作。目前，部分地方已經(jīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區的竣工驗收工作給出了明確規定，如2022年3月，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )等五部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強老舊小區改造工程建設組織管理的意見(jiàn)》明確規定，“街道辦事處（鄉鎮政府）應牽頭組織社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和參建單位，對改造效果進(jìn)行驗收?！薄案脑旃こ掏旯そ?jīng)驗收合格后，建設單位應當會(huì )同物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗工作，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料?！?/span>
構建老舊小區管理長(cháng)效機制
長(cháng)期以來(lái)，老舊小區的管理一直是一個(gè)難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題。構建老舊小區管理的長(cháng)效機制，各地都在進(jìn)行積極探索和嘗試，以下幾點(diǎn)工作經(jīng)驗值得借鑒學(xué)習：
一是構建老舊小區管理的自我造血模式。
老舊小區管理難，物業(yè)服務(wù)費標準低、收繳率低是一個(gè)現實(shí)問(wèn)題。因此，對于改造的老舊小區，應抓住契機，加大物業(yè)管理相關(guān)政策法規的宣傳力度，培養并提升廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應增強老舊小區的自身造血功能，積極提供增值服務(wù)彌補物業(yè)服務(wù)收入的不足。例如，四川涇華物業(yè)在棗林園小區聯(lián)動(dòng)專(zhuān)業(yè)公司對養老服務(wù)中心、社區食堂、鄰里中心、托幼機構等綜合服務(wù)設施進(jìn)行微利運營(yíng)，其中營(yíng)利的70%反哺小區治理，實(shí)現了長(cháng)效造血和管理共贏(yíng)。
二是建立老舊小區的政府托底運行機制和管理補貼機制。
目前來(lái)看，老舊小區內低收入人群聚集，消費能力偏弱，如果把改造后小區的物業(yè)管理完全交給市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能會(huì )因為入不敷出或無(wú)利可圖而撤離。因此，改造后老舊小區的物業(yè)管理應建立政府托底運行的機制，比如出臺有針對性的補貼政策，或引導國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)托底管理。例如，杭州市出臺《杭州市老舊普通住宅小區物業(yè)服務(wù)補助資金管理辦法》，補助物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提升小區居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量而投入的各項成本，或者根據服務(wù)質(zhì)量考核情況進(jìn)行適當獎補；無(wú)錫市則通過(guò)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)托底管理，逐漸形成了老舊小區的紅色物業(yè)特色品牌。
三是推動(dòng)建立老舊小區應急維修資金制度。
隨著(zhù)房屋使用年限的增長(cháng)，房屋滲漏、外墻脫落、設施改造、設備維修等都需要費用，但許多老舊小區由于年代久遠根本沒(méi)有維修資金或資金遠遠不夠房屋的改造維護。因此，有必要推動(dòng)建立老舊小區的應急維修資金制度。在費用來(lái)源上，可以考慮采取政府補貼一些、業(yè)主籌集一些、社會(huì )募集一些和小區公共收益補充一些的思路，以確保未來(lái)小區出現緊急事項時(shí)可以快速解決，也為老舊小區后期的改造和管理及正常運轉奠定經(jīng)濟基礎。例如，我近日調研的長(cháng)沙市湘麓國際項目，其舊改經(jīng)費就來(lái)源于政府資金、維修資金和公共收益三部分。
四是幫助解決居民的急難愁盼問(wèn)題。
試想，如果僅僅改善老舊小區硬件設施，而服務(wù)得不到提升，小區居民仍然無(wú)法滿(mǎn)意。所以，管理改造后的老舊小區，不僅要做好設施設備維護、清潔、綠化等服務(wù)，還要聚焦小區業(yè)主的急難愁盼問(wèn)題，幫助協(xié)調解決。例如，武漢中實(shí)物業(yè)針對老舊小區老年人口占比較大的現狀，積極整合武漢金融街集團多方資源，將小區康養、食堂配餐送餐、充電樁、直飲水機等便民設施與服務(wù)導入小區，完善社區居家養老服務(wù)體系，解決了業(yè)主難題，提升了業(yè)主滿(mǎn)意度。
民生無(wú)小事，枝葉總關(guān)情。習近平總書(shū)記強調，老舊小區改造直接關(guān)系人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，是提升人民生活品質(zhì)的重要工作。物業(yè)管理行業(yè)要認真學(xué)習、深刻領(lǐng)會(huì )習近平總書(shū)記的這一重要指示精神，從積極參與老舊小區改造和管理，到參與構建長(cháng)效管理機制，勇于探索實(shí)踐，不斷總結好的經(jīng)驗模式，為增進(jìn)老舊小區民生福祉，貢獻物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)力量。（本文系《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期卷首語(yǔ)）